Detaljan vodič kroz stope, paušal, troškove, prijavu i obveze iznajmljivača za 2025/2026. godinu.
Uvod
Iznajmljivanje stana ili kuće u Hrvatskoj može biti unosan izvor prihoda, no važno je biti svjestan svih poreznih obveza koje proizlaze iz te djelatnosti. Porezni sustav razlikuje se ovisno o tome radi li se o dugoročnom najmu ili kratkoročnom turističkom iznajmljivanju. Ovaj članak pruža detaljan pregled poreza na najam stana u Hrvatskoj za 2025. i 2026. godinu, uključujući stope, paušalno oporezivanje, troškove, postupak prijave i ostale obveze iznajmljivača.
Porez na dohodak od imovine (Dugoročni najam)
Definicija i primjena
Porez na dohodak od imovine odnosi se na dohodak koji fizička osoba ostvaruje od dugoročnog najma stana, kuće ili druge nekretnine. Ovaj porez primjenjuje se i kod zakupa, gdje se nekretnina koristi za poslovnu djelatnost. U oba slučaja, porezni tretman je u pravilu isti .
Temelj za izračun poreza
Osnova za izračun poreza je iznos najamnine ili zakupnine koji je ugovoren između najmodavca i najmoprimca. Iznos naveden u ugovoru o najmu predstavlja temelj za daljnji izračun porezne obveze .
Priznati troškovi (izdaci)
Zakon priznaje da iznajmljivač ima određene troškove vezane uz održavanje nekretnine. Stoga se priznaju izdaci u visini od 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine. Ovi priznati troškovi umanjuju poreznu osnovicu .
Primjer: Ako je dogovorena mjesečna najamnina od 700 EUR, priznati trošak iznosi 210 EUR (30% od 700 EUR).
Porezna osnovica i stopa
Porezna osnovica dobiva se oduzimanjem priznatih troškova od ugovorene najamnine. Na tako utvrđenu osnovicu primjenjuje se porezna stopa od 12% . Ova stopa je na snazi od siječnja 2026. godine, a porasla je s prijašnjih 10% .
Prirez
Plaćanje prireza porezu na dohodak ukinuto je s početkom 2024. godine .
Godišnji obračun poreza
Za dohodak ostvaren od najma ili zakupa, u pravilu nije potrebno podnositi godišnju poreznu prijavu niti provoditi poseban dodatni postupak .
Prijava Poreznoj upravi
Postupak prijave ovisi o tome je li ugovor o najmu ovjeren kod javnog bilježnika:
- Ovjeren/solemniziran ugovor: Javni bilježnik je dužan automatski poslati primjerak ugovora Poreznoj upravi u roku od 30 dana. U tom slučaju, najmodavac nema obvezu podnošenja prijave .
- Neovjeren ugovor: Ako potpis na ugovoru nije ovjeren, najmodavac je dužan prijaviti početak iznajmljivanja Poreznoj upravi u roku od 8 dana od primitka prve najamnine .
Važno je znati: Neprijavljivanje iznajmljivanja Poreznoj upravi predstavlja prekršaj. Porezna uprava ima ovlasti provjeravati bankovne račune i oglašavanje (npr. na platformama poput Airbnb ili Njuškalo) .
Prestanak najma
Ako ugovor o najmu istekne ili najmoprimac iseli, potrebno je prestanak najma prijaviti Poreznoj upravi kako bi se izbjeglo daljnje zaduživanje poreza .
Žiroračun za primitak iznosa
Obveza posjedovanja žiroračuna za primanje najamnine ukinuta je izmjenama zakona iz 2023. godine. Svi iznosi se mogu primati na tekući račun .
Plaćanje poreza
Porezna uprava dostavlja rješenje u kojem su propisani visina poreza i rokovi plaćanja. Na rješenje je moguće podnijeti žalbu u propisanom roku .
Primjer izračuna poreza na dugoročni najam
| Opis | Iznos (EUR) |
|---|---|
| Mjesečna najamnina | 500 |
| Godišnja najamnina (500 EUR * 12) | 6000 |
| Priznati troškovi (30% od 6000 EUR) | 1800 |
| Porezna osnovica | 4200 |
| Porez (12% od 4200 EUR) | 504 |
Godišnji porez na dohodak od imovine iznosi 504 EUR .
Paušalni porez na dohodak od iznajmljivanja (Kratkoročni najam/Turizam)
Definicija i primjena
Paušalni porez na dohodak odnosi se na fizičke osobe (privatne iznajmljivače) koje turistima iznajmljuju sobe, apartmane ili kuće za odmor. Ova vrsta oporezivanja primjenjuje se na dohodak ostvaren pružanjem ugostiteljskih usluga u domaćinstvu .
Zakonski okvir
Sustav paušalnog oporezivanja uređen je nizom zakona i pravilnika, uključujući :
- Zakon o porezu na dohodak
- Zakon o turističkoj pristojbi
- Zakon o članarinama u turističkim zajednicama
- Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti (s novim pravilima od 2025.)
- Zakon o lokalnim porezima (s izmjenama od 2025. koje uvode porez na nekretnine)
Visina paušalnog poreza po krevetu
Paušalni porez obračunava se po svakom prijavljenom krevetu. Visinu paušala određuju jedinice lokalne samouprave (JLS) unutar raspona propisanih državnim pravilnikom, ovisno o turističkoj razvijenosti područja . Od 2025. godine, JLS su razvrstane u četiri skupine prema indeksu turističke razvijenosti (ITR) :
| Kategorija JLS (prema ITR) | Raspon paušalnog poreza po krevetu (EUR godišnje) | Defaultni iznos (ako JLS ne donese odluku) (EUR godišnje) |
|---|---|---|
| I (najrazvijenije) | 100 - 300 | 200 |
| II | 70 - 200 | 135 |
| III | 30 - 150 | 90 |
| IV, 0 (najmanje razvijene) | 20 - 100 | 60 |
Turistička pristojba (boravišna pristojba)
Turistička pristojba plaća se u paušalnom godišnjem iznosu po svakom prijavljenom krevetu. Visinu utvrđuju županije, uz mišljenje lokalnih turističkih zajednica .
Članarina turističkoj zajednici
Svi iznajmljivači plaćaju godišnju članarinu turističkoj zajednici. Trenutno članarina iznosi 5,97 EUR po glavnom krevetu i 2,99 EUR po pomoćnom krevetu godišnje. Obrazac TZ2 potrebno je dostaviti Poreznoj upravi do 15. siječnja za prethodnu godinu . Od 2026. godine, TZ2 obrazac moći će se predati isključivo online [4].
Porez na nekretnine (od 2025.)
Od 2025. godine uveden je porez na nekretnine, koji zamjenjuje dosadašnji porez na kuće za odmor. Ovaj porez pogađa nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje. Raspon poreza je od 0,60 EUR do 8,00 EUR po m² korisne površine godišnje .
Obveze iznajmljivača u stambenim zgradama
Od 2025. godine, iznajmljivači stanova u stambenim zgradama moraju ishoditi suglasnost najmanje 2/3 suvlasnika zgrade za turistički najam. Postojeći iznajmljivači imaju rok od 5 godina za pribavljanje suglasnosti .
Primjer izračuna paušalnih davanja
| Opis | Iznos (EUR) |
|---|---|
| Paušalni porez (npr. JLS Kat. II, 135 EUR/krevet * 4 kreveta) | 540 |
| Turistička pristojba (npr. 100 EUR/krevet * 4 kreveta) | 400 |
| Članarina TZ (5,97 EUR/glavni krevet * 2 + 2,99 EUR/pomoćni krevet * 2) | 17,92 |
| Ukupno godišnje paušalno davanje | 957,92 |
Ovaj primjer je ilustrativan; stvarni iznosi ovise o odluci JLS i županije te broju kreveta .
Razlike između dugoročnog i kratkoročnog najma
| Značajka | Dugoročni najam (Porez na dohodak od imovine) | Kratkoročni najam (Paušalni porez) |
|---|---|---|
| Porezna osnovica | 70% od ugovorene najamnine | Paušalni iznos po krevetu/smještajnoj jedinici |
| Porezna stopa | 12% | Ovisi o odluci JLS i ITR kategoriji |
| Prirez | Ukinut od 2024. | Ukinut od 2024. |
| Turistička pristojba | Ne plaća se | Plaća se (paušalno po krevetu) |
| Članarina TZ | Ne plaća se | Plaća se (paušalno po krevetu) |
| Porez na nekretnine | Ne plaća se (ako je stalno stanovanje/dugoročni najam) | Može se plaćati (ako se ne koristi za stalno stanovanje) |
| Godišnji obračun | Nije potreban | Nije potreban |
| Prijava Poreznoj upravi | Obvezna (8 dana od primitka prve najamnine) | Obvezna (nakon ishođenja rješenja o odobrenju) |
Zaključak
Razumijevanje poreznih obveza za iznajmljivače u Hrvatskoj ključno je za legalno i uspješno poslovanje. Iako se sustav oporezivanja razlikuje za dugoročni i kratkoročni najam, važno je pridržavati se svih zakonskih odredbi kako bi se izbjegle kazne i pravna nesigurnost. Promjene u zakonodavstvu za 2025. i 2026. godinu, poput ukidanja prireza, povećanja porezne stope za dugoročni najam, te novih pravila za paušalni porez i porez na nekretnine, zahtijevaju pažljivo praćenje i prilagodbu. Uvijek se preporučuje konzultacija s poreznim savjetnikom ili odvjetnikom za specifične situacije.
Plaćanje poreza
Porezna uprava dostavlja rješenje u kojem su propisani visina poreza i rokovi plaćanja. Na rješenje je moguće podnijeti žalbu u propisanom roku .
Primjer izračuna poreza na dugoročni najam
| Opis | Iznos (EUR) |
|---|---|
| Mjesečna najamnina | 500 |
| Godišnja najamnina (500 EUR * 12) | 6000 |
| Priznati troškovi (30% od 6000 EUR) | 1800 |
| Porezna osnovica | 4200 |
| Porez (12% od 4200 EUR) | 504 |
Godišnji porez na dohodak od imovine iznosi 504 EUR .
Paušalni porez na dohodak od iznajmljivanja (Kratkoročni najam/Turizam)
Definicija i primjena
Paušalni porez na dohodak odnosi se na fizičke osobe (privatne iznajmljivače) koje turistima iznajmljuju sobe, apartmane ili kuće za odmor. Ova vrsta oporezivanja primjenjuje se na dohodak ostvaren pružanjem ugostiteljskih usluga u domaćinstvu .
Zakonski okvir
Sustav paušalnog oporezivanja uređen je nizom zakona i pravilnika, uključujući :
- Zakon o porezu na dohodak
- Zakon o turističkoj pristojbi
- Zakon o članarinama u turističkim zajednicama
- Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti (s novim pravilima od 2025.)
- Zakon o lokalnim porezima (s izmjenama od 2025. koje uvode porez na nekretnine)
Visina paušalnog poreza po krevetu
Paušalni porez obračunava se po svakom prijavljenom krevetu. Visinu paušala određuju jedinice lokalne samouprave (JLS) unutar raspona propisanih državnim pravilnikom, ovisno o turističkoj razvijenosti područja . Od 2025. godine, JLS su razvrstane u četiri skupine prema indeksu turističke razvijenosti (ITR) :
| Kategorija JLS (prema ITR) | Raspon paušalnog poreza po krevetu (EUR godišnje) | Defaultni iznos (ako JLS ne donese odluku) (EUR godišnje) |
|---|---|---|
| I (najrazvijenije) | 100 - 300 | 200 |
| II | 70 - 200 | 135 |
| III | 30 - 150 | 90 |
| IV, 0 (najmanje razvijene) | 20 - 100 | 60 |
Turistička pristojba (boravišna pristojba)
Turistička pristojba plaća se u paušalnom godišnjem iznosu po svakom prijavljenom krevetu. Visinu utvrđuju županije, uz mišljenje lokalnih turističkih zajednica .
Članarina turističkoj zajednici
Svi iznajmljivači plaćaju godišnju članarinu turističkoj zajednici. Trenutno članarina iznosi 5,97 EUR po glavnom krevetu i 2,99 EUR po pomoćnom krevetu godišnje. Obrazac TZ2 potrebno je dostaviti Poreznoj upravi do 15. siječnja za prethodnu godinu . Od 2026. godine, TZ2 obrazac moći će se predati isključivo online [4].
Porez na nekretnine (od 2025.)
Od 2025. godine uveden je porez na nekretnine, koji zamjenjuje dosadašnji porez na kuće za odmor. Ovaj porez pogađa nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje. Raspon poreza je od 0,60 EUR do 8,00 EUR po m² korisne površine godišnje .
Obveze iznajmljivača u stambenim zgradama
Od 2025. godine, iznajmljivači stanova u stambenim zgradama moraju ishoditi suglasnost najmanje 2/3 suvlasnika zgrade za turistički najam. Postojeći iznajmljivači imaju rok od 5 godina za pribavljanje suglasnosti .
Primjer izračuna paušalnih davanja
| Opis | Iznos (EUR) |
|---|---|
| Paušalni porez (npr. JLS Kat. II, 135 EUR/krevet * 4 kreveta) | 540 |
| Turistička pristojba (npr. 100 EUR/krevet * 4 kreveta) | 400 |
| Članarina TZ (5,97 EUR/glavni krevet * 2 + 2,99 EUR/pomoćni krevet * 2) | 17,92 |
| Ukupno godišnje paušalno davanje | 957,92 |
Ovaj primjer je ilustrativan; stvarni iznosi ovise o odluci JLS i županije te broju kreveta .
Razlike između dugoročnog i kratkoročnog najma
| Značajka | Dugoročni najam (Porez na dohodak od imovine) | Kratkoročni najam (Paušalni porez) |
|---|---|---|
| Porezna osnovica | 70% od ugovorene najamnine | Paušalni iznos po krevetu/smještajnoj jedinici |
| Porezna stopa | 12% | Ovisi o odluci JLS i ITR kategoriji |
| Prirez | Ukinut od 2024. | Ukinut od 2024. |
| Turistička pristojba | Ne plaća se | Plaća se (paušalno po krevetu) |
| Članarina TZ | Ne plaća se | Plaća se (paušalno po krevetu) |
| Porez na nekretnine | Ne plaća se (ako je stalno stanovanje/dugoročni najam) | Može se plaćati (ako se ne koristi za stalno stanovanje) |
| Godišnji obračun | Nije potreban | Nije potreban |
| Prijava Poreznoj upravi | Obvezna (8 dana od primitka prve najamnine) | Obvezna (nakon ishođenja rješenja o odobrenju) |
Zaključak
Razumijevanje poreznih obveza za iznajmljivače u Hrvatskoj ključno je za legalno i uspješno poslovanje. Iako se sustav oporezivanja razlikuje za dugoročni i kratkoročni najam, važno je pridržavati se svih zakonskih odredbi kako bi se izbjegle kazne i pravna nesigurnost. Promjene u zakonodavstvu za 2025. i 2026. godinu, poput ukidanja prireza, povećanja porezne stope za dugoročni najam, te novih pravila za paušalni porez i porez na nekretnine, zahtijevaju pažljivo praćenje i prilagodbu. Uvijek se preporučuje konzultacija s poreznim savjetnikom ili odvjetnikom za specifične situacije.
